黄文涛：“后地产商”时代楼市、股市向何处去？

作者 黄文涛 中所信建投证券首席在经济上学家

楼价与涨幅的正向关联主要除此以外正具体(同涨同跌，“共振器”)和负具体(此消彼长，“跷跷板”)，具体倍受多种机制effect负面影响。比如财富effect和信贷扩张effect可导致两东村呈现出正具体关联，替代effect和投资组合effect可借导致两东村呈现出负具体关联。建筑业、股市两大资产本身性质差异性小得多，倍受政治在经济上、政策依赖性等因素负面影响的途径亦有所不同。结合发展史上两东村的正向关联可知：建筑业东村场需求与金融东村场需求不存在稳定的“共振器”或“跷跷板”关联。

1998年住宅从新制度改革后，我国建筑业从业者无论如何意义上进入了商业化阶段，启动时了20余年的高速增长速度。运行有序上，我国建筑业具有明显的“政策东村”特性，伴有2-4年的周期性不确定性，截至禽流感前大抵经历了六轮完整的销售周期性。

通过对各个时代建筑业从业者拓展特点、政治在经济上周边环境以及楼价与涨幅正向关联进行梳理，我们找到：我国建筑业东村场需求与金融东村场需求的正向关联为“总体启动时，个别相悖”。即在每一轮建筑业销售周期性内，楼价(石油危机)与涨幅大体围绕在经济上基本面顺周期性不确定性，或因流出性周边环境变化伸长或扩张，遵循同涨同跌的“共振器”有序。但在国内逆周期性调节、建筑业依赖性、或多或少变化等因素的共同作用下，亦会显现出相互相悖(“跷跷板”)的个别情况。正向相悖的主要状况除此以外楼价对房地产业依赖性、货币政策响应较慢、两东村之间的资金流出以及涨幅显现出的独立涨幅。

美国、日本分别在21世纪初、20世纪80年代中所后期都引致了人类发展史上极具象征性性的建筑业泡沫。但泡沫崩溃后，美国实现了房地产业复苏和美股长牛，日本则遭逢“失去的三十年”，楼价一蹶不振，涨幅于后10年成功破局。通过对比分析，我们显然：

其一，楼价、涨幅的长期正向可能相悖(来自日本的成果)。

其二，美日两国建筑业东村场需求正向转变的根本状况可能是人口数量增速和住宅供给粘性的差异性。

其三，“后房地产业”后期，严格的流出性、强劲的增长速度通胀水平、成熟的股市结构设计有利于涨幅实现长牛。

结合我国建筑业商业化时代的发展史复盘和美日两国的拓展成果，我们显然，我国进入“后房地产业”后期后，楼价、涨幅正向关联为：

第一，在同一个建筑业销售周期性内，我国建筑业与金融东村场需求的正向关联将此后保持“总体启动时，个别相悖”的特性。

第二，长期趋势上，两东村正向将逐渐相悖，房地产业(石油危机)缓慢向下，涨幅则因我国在经济上结构设计优化、产业更新而呈现出独立趋势。(中所从新成之APP)

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