疫情下的Wework租客：用为办公 租金照付

世界性仅有的独眼民营企业之一。但在2019年10年底后果的IPO受挫后，这个以「创造上新的工作及社交方式、提升理应意识水平」为使命的的公司，终于要用归来了二房东。

被SC和基汇外资等大股份请造出行政委员会后来，疯狂羡慕龙舌兰和钓鱼的的公司创始人造人-诺依曼，拿到了至少11亿美元的巨额分手费，与他一起离开的，还有Wework疯狂兼并的发展模式、不计已运输成本的会员维修服务及行政技术人员福利投入生产以及见不得光的利益输送（造人及其母亲黎贝卡一时间向Wework造出售民营企业名称转让及造经营者私人屋苑攫取巨额归来报）。

2021年10年底，在旧金山外资低价流动性洪水泛滥的故事情节下，Wework再一通过SPAC方式充分利用母的公司，次于估值也至少为120亿美元，较巅峰期大相径庭，甚至足以覆盖面积SC对这家的公司高达190亿美元的入股。截至在此之此前，Wework股价较发行价跌时是44%。

招股书及在此之后的第二季度揭示，二房东模式的倒闭仍在增大：

2018年倒闭19.27亿美元，2019年增大超出37.75亿美元，2020年倒闭38.34亿美元，2021年再次增大至44.4亿美元。

4年底19日，低价上传造出Wework马上充分利用盈利的消息。旧金山投行Piper Sandler评分报告首次覆盖面积WeWork，评分为和记，最上新能够价为10美元，潜在上半年相对于70%。这不一是Wework在此之此前在建率为63%，远至少全部写字楼低价35%的经济指标，体现了紧凑办公处在霍乱不间断下的优越性。这不二是实计Wework在2023年底末或2024年初将充分利用盈利。即使如期充分利用，彼时距离Wework创始人并未过了12年。

长期以来，幸好扰Wework的不只是混乱状态失序的行政及疯狂的兼并，还有其商业化本身。Wework与房东签署经营者合约间隔时间在10-15年区间内，翻修后分为造出⼩各别的办公处空间(可以只租赁少量甚⾄⼀个⼯位)，并给予短租赁合同(最短⼀个⽉)。每年管理费与体育场馆保护已运输成本占据总营收8已成以上，这使得其承担了高昂且才刚性的长期空置已运输成本。

以2020年为例，Wework大中华区零售的综合在建率为46%，这意味着的公司要预先租赁下整个办公处物业，但有一半的工位属于闲置工位，其激发的管理费和改建工程费用都要的公司自行承担。哪怕有46%的在建客户，但通常是小型初创民营企业和个人身份，所以缺乏稳定性，流动很小，付给信誉不及大型的公司，经常会造显现客户利息、逃单、过多等状况。

也许，Wework并未把⾃⼰当有在实⽀造悄悄的翻修费⽤和更进一步多年的经营者已运输成本上，但它的租赁⾦收⼊将随着经济周期战局的变异潮起潮落。这是典型的弘于原由资产模式，不过与此同时，上新楼的原由资产折扣与他们毫⽆关系。

母的公司的二房东都面临盈利陷入幸好境，无论是几位的优客厂房、几经所在之处的Wework还是要用了三十年的IWG，过去三年都罕有本季或年度盈利的表现。

其中，优客厂房并未向轻原由资产蜕变，截至2021年第三本季，优客铁工厂的轻原由资产业务在54个城市共有加盟了165个体育场馆，行政国土面积突破50万平方米，轻原由资产城市为数、加盟体育场馆为数及行政国土面积为数同比提高了28.6%、55.7%和84%。在轻原由资产模式下，优客铁工厂暂时承担房租赁，而是给予广告营销、招商获客、改建工程运营在内的通用的维修服务，的公司的能够是2022几位原由资产比弘于超出75%。

不过也有人质疑，这个模式也没什么标上新立异，传统的房地产代理行长期在要用。可以实想，大浪淘沙后来的构建办公处低价可能不会再有科技独眼——Wework曾在获得了至少谷歌、亚马逊河后期的估值，但它未曾聘请过CTO。

虚无主义幻灭

不只是构建办公处，二房东的命运都在稳定下来。

近现代长租赁隔壁第一股「青客隔壁」并未宣告破产，另一家规模兼并的「蛋壳隔壁」也濒临倒闭，一些区域性的长租赁隔壁则被兼并、收购。这些二房东的长收短租赁、四人地中、管理费财杠杆，事前只不过仿佛是第一场蒙眼狂奔。

但最疯狂的虚无主义主人公，还是引发在旧金山Wework的兴衰过程中。

都只，Wework的求职主人公被制片搬上了获得好评。ABC电视台《Wecrashed》正在apple tv+放映，杰瑞德-莱托及安妮-海瑟薇分别饰演造人及黎贝卡-诺依曼此前妻，剧中一部了一些该的公司骇人听闻但未经证实的全因：

Wework后期一笔100万美元投资来自造人-诺依曼的堂兄弟大人，这本来是婚后二人用来购入曼哈顿婚房的一大笔钱，却被用来改建工程第一家Wework；

SC的孙正义只在Wework芝加哥的总部造访了12分钟，就给予了第一笔44亿美元的投资，带进的公司仅有缓冲股份的同时实际上不参与行政委员会决策者，放任造人此前妻肆意妄为；

造人-诺依曼向的公司核发低息借财用于购进个人身份房产，再造经营者给Wework，行政委员会对此视而不见，以至于造人此前妻离开的公司后带进了「包租赁公」，以外4000套房产；

估值次于的时候，诺依曼此前妻规画了一个庞大的经济体制，包括Webank、Wetravel、Wegrow、Welive等十多个独立项目。其中的Wegrow是创办学校，起因是诺依曼此前妻的孩子被芝加哥一所贵族学校勒令退学。

本期互动

《Wecrashed》海报

如果你对Wework的虚无主义主人公熟悉，欢迎关注 「更进一步可栖」公众号，并在于是就留言 「构建办公处」，我们将定时归来复ABC电视台《Wecrashed》的链接。

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